Venta de inmuebles para casa habitaciĆ³n.
- De Hoyos Aviles
- 4 ene 2024
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Actualizado: 10 ene 2024
Venta de inmuebles para casa habitaciĆ³n. Indispensable conocer la NOM 247.
El 22 de marzo de 2022 se publicĆ³ la norma oficial mexicana NOM-247-se-2021 sobre las prĆ”cticas comerciales y los requisitos de informaciĆ³n comercial y publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitaciĆ³n y los elementos mĆnimos que deben contener los contratos relacionados con estas prĆ”cticas por lo que les presentamos los aspectos mĆ”s destacados de la misma.
ĀæQuĆ© establece la Norma Oficial Mexicana 247?
SeƱala los requerimientos de informaciĆ³n necesarios para comercializar bienes inmuebles cuyo uso sea el de casa habitaciĆ³n, la NOM 247 tambiĆ©n establece elementos bĆ”sicos que los contratos entre las partes deben de contener.
ĀæA quiĆ©n le aplica y quienes estĆ”n obligados a observarla?
Esta norma es aplicable a proveedores que sean constructores, promotores, fraccionadores y cualquier persona que participe en la asesorĆa y/o venta al pĆŗblico de bienes inmuebles destinados a casa habitaciĆ³n. Es obligatoria para las personas fĆsicas o empresas dedicadas a comercializar inmuebles destinados a casa habitaciĆ³n al pĆŗblico en general en el paĆs.
ĀæCuĆ”les son las obligaciones principales?
Las obligaciones que contiene la NOM 247, pueden clasificarse e en 4 rubros: (a)Relativos a PrĆ”cticas comerciales, (b) Sobre requisitos de informaciĆ³n comercial, (c) Sobre publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitaciĆ³n y, (d) Sobre los elementos mĆnimos que deben contener los contratos relacionados. Por ser numerosas las obligaciones contenidas en la NOM 247, a continuaciĆ³n, presentamos de manera ejemplificativa, mĆ”s no exhaustiva, las de mayor relevancia:
Obligaciones en materias de anticipos y enganches. Se debe de entregar un comprobante al comprador.
Obligaciones en materia de preventas. El proveedor debe exhibir el precio de venta de la vivienda y sus caracterĆsticas y contar con la capacidad econĆ³mica en caso de reclamaciones o solicitud de bonificaciĆ³n La preventa debe se hace mediante contrato de adhesiĆ³n de preventa de bien inmueble destinado a casa habitaciĆ³n.
Obligaciones de privacidad de datos. En este rubro el proveedor debe de tener Aviso de Privacidad, si los datos personales fueren obtenidos de manera indirecta por el proveedor, deberĆ” informar a los titulares que asĆ lo soliciten, como los obtuvo, en todos los casos se deben observar las reglas de la Ley en la materia.
ObligaciĆ³n de contar con canales de atenciĆ³n de quejas y solicitudes. Estos deben ser mecanismos de atenciĆ³n al consumidor gratuitos y accesibles, que funcionen en dĆas y horas hĆ”biles, y debe de contar con domicilio pĆŗblico para oĆr y recibir notificaciones.
Obligaciones del portal de internet. El portal debe estar actualizado con informaciĆ³n como precios, tipos de inmuebles, modelos de contrato de adhesiĆ³n, entre otros.
Obligaciones en materia de promociĆ³n de inmuebles. La promociĆ³n debe ser clara y con informaciĆ³n actual, evitando conductas o prĆ”cticas comerciales, abusivas o coercitivas.
ObligaciĆ³n de entrega de carta de derechos a los consumidores. Esta carta debe constar de forma fĆsica, medios impresos o electrĆ³nicos y explicar la protecciĆ³n que otorga la Ley Federal de ProtecciĆ³n al Consumidor (āLFPCā)
Obligaciones respecto de la informaciĆ³n utilizada por los proveedores. La informaciĆ³n debe estar en espaƱol y en otros idiomas si asĆ se desea, pero si hubiere inconsistencias en el texto o redacciĆ³n, prevalecerĆ” la del idioma espaƱol. Previo a su difusiĆ³n, el proveedor tiene la opciĆ³n de someter su publicidad a revisiĆ³n de la PROFECO. La informaciĆ³n debe poder comprobarse, ser clara y no contener diĆ”logos o imĆ”genes que puedan inducir al error o confusiĆ³n. Debe contener precio del bien, condiciones de pago, crĆ©dito, entre otros.
ĀæQuĆ© seƱala la NOM 247 respecto a la recisiĆ³n de contrato?
La informaciĆ³n proporcionada al consumidor sobre una posible recisiĆ³n del contrato debe incluir claramente que las partes restituirĆ”n mutuamente las prestaciones realizadas y cuando se hubiera entregado el inmueble, el proveedor/vendedor podrĆ” exigirlo mĆ”s un monto a razĆ³n de renta en caso de uso y/o compensaciĆ³n si hubiere demĆ©rito del bien.
En el caso donde se pagĆ³ parte del precio, el vendedor puede exigir intereses, y cuando se haya pagado mĆ”s de una tercera parte del monto acordado o total de los pagos convenidos, y el proveedor exija la rescisiĆ³n o cumplimiento del contrato por mora, el consumidor tendrĆ” derecho a optar por la rescisiĆ³n o por el pago del adeudo vencido, mĆ”s las prestaciones que resulten procedentes.
ĀæCuĆ”les son las disposiciones obligatorias en materia de informaciĆ³n sobre garantĆa y entorno urbano que debe dar el proveedor?
La NOM 247 establece que la garantĆa debe seƱalar de forma clara y precisa las obligaciones del proveedor y del consumidor, vigencia, alcance clĆ”usulas de exclusiĆ³n, mecanismos para hacerla efectiva y el domicilio para ello. Previo a que se firme el contrato, el proveedor estĆ” obligado a informar al consumidor sobre el equipamiento urbano que existe en la localidad y los sistemas y medios de transporte existentes para llegar al inmueble.
ĀæQuĆ© dispone la NOM 247 relativo a GarantĆas del bien inmueble?
El proveedor debe ofrecer el bien inmueble al consumidor con la garantĆa correspondiente, la cual no puede ser inferior a 5 aƱos en temas estructurales y 3 aƱos para impermeabilizaciĆ³n. Respecto a lo que concierne al resto de elementos, la garantĆa mĆnima debe ser de 1 aƱo, siendo estos plazos irrenunciables y contados a partir de la entrega real del bien inmueble al consumidor.
ĀæQuĆ© establece la NOM 247 respecto del contrato de adhesiĆ³n?
La NOM 247 seƱala claramente que los contratos de adhesiĆ³n carecerĆ”n de validez cuando contengan alguna de las clĆ”usulas no permitidas, tales como aquellas que modifiquen unilateralmente los tĆ©rminos y condiciones de la contrataciĆ³n, salvo cuando implique una reducciĆ³n del precio o un beneficio al consumidor, aquellas que trasladen la responsabilidad civil del proveedor a terceros ajenos al contrato o que liberen al proveedor de su responsabilidad civil, o aquella derivada por la existencia de vicios ocultos o en caso de evicciĆ³n, tĆ©rminos de prescripciĆ³n menores a los legales, entre otras.
Otras disposiciones obligatorias en materia de publicidad.
Como mencionamos, la publicidad debe ser comprobable, clara y veraz. La descripciĆ³n de la vivienda debe ser fiel a la realidad, mencionar materiales utilizados, la fecha de construcciĆ³n y otras caracterĆsticas.
El vendedor debe informar todo lo concerniente al inmueble y respetar lo establecido durante todo el proceso, tal como precio, las tarifas, garantĆas, plazos, reservaciones, etc. Se debe de contar con el proyecto de forma fĆsica o digital para compartir con el comprador.
Nuestra firma cuenta con un grupo de prĆ”ctica enfocado en derecho inmobiliario, y amplia cobertura en las principales ciudades del PaĆs.
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